1、原来是工业用地但后来控规调整为商业综合用地。现企业（出让未到期）厂房升级改造，申请工规。请问除了调规或收回路径外，还有其他方式吗？各地有在出让年限未满前，允许按原控规进行改扩建的规定吗？

讨论过多次，有余姚的做法。

余姚市创新文件做法：与当前规划不符仍可以改扩建

一般都是保持现状。与规划不符的不予办理规划许可，不能做新改扩建。

如果原出让合同选项中有可通过补缴土地出让金变更用途的，也可以企业自己申请用途变更，低效用地开发，城市更新是鼓励的。

2、城镇开发边界内既有工业用地，但现有规划已经不是工业用地了，除了收回土地，如何盘活这块地？有好的政策可以借鉴吗？想建设商业、体育用房，属于改变土地用途。

低效用地，工改商。重点是有人接盘。

土地收回，按规划重新出让。

按照低效用地政策，然后按照新的详细规划重新出条件，补交土地出让金。

重新出条件，低效工业用地不收回，通过变更规划条件，重新签土地协议。

不是所有的工业用地都可以由原土地使用权人申请改变用途，文件里还有一句，土地出让合同、法律法规和政策规定改变用途须收回土地重新出让的除外。

并不是所有都收回，也不是所有的都允许由企业补缴就可以变更。

原来是工业用地，现在规划是居住或商业，要看当初土地出让合同约定的变更用途方式。有选由业主补缴出让金的，由规划出具条件后利用进行地价评估重新签订合同补缴差额，合同没有业主自行补缴的，只能是政府收回。政府既不愿意主动收回，业主嫌费用高不愿意补缴的，就只有按现状保留。

再来一个案例大家进一步讨论：

西南某县有一工业项目，土地由甲公司招拍挂取得，办理甲公司A项目备案手续后，向土地部门申请土地分割，近乎平均的分成了在甲公司名下三块土地，规划设计条件未变更也未重新出具，然后报批规划设计方案，取得甲公司A项目总平面图后办理了甲公司A项目的工规证。接下来出现了很大的项目变化：甲公司向自规局申请，将分宗后的三宗土地中的两块土地转让给乙公司和丙公司，分别取得转让后的土地证，然后三个公司分别办理了甲公司a项目、乙公司b项目、丙公司c项目（A项目变为a+b+c）备案证。

然后将已取得的甲公司A项目的工规证通过变更手续缩减为甲公司a项目工规证，乙和丙公司办理了b和c项目工规证。

然后甲乙丙公司分别办理abc项目施工许可证并建设完成。

现甲乙丙公司提出规划条件核实申请。

审核发现abc项目用的总平面图均为甲公司A项目的总平面图，与其它需提交的资料不一致。A项目建设1-6# 厂房，abc项目均建设1-2# 厂房。在申请规划核实期间，abc项目均已分别通过质量和消防验收。

问能通过规划核实么？

整个过程中（土地分割-转让-工规证-规划核实）有没有哪个环节存在啥问题？